1. Agréger les annonces sans les ressaisir
La première fonction d’un logiciel de marchand de biens est celle d’un agrégateur d’annonces immobilières : réunir en une seule liste les biens publiés sur plusieurs portails, les dédoublonner (le même appartement est souvent diffusé par trois agences à trois prix), et suivre chaque annonce dans le temps. Scout MdB s’appuie sur des flux professionnels (Yanport et Bien’ici sur le département pilote), conserve toutes les photos et enregistre chaque changement de prix : sur les 1 544 biens suivis dans la bêta, 2 807 points d’historique de prix ont déjà été relevés.
Ce suivi dans le temps est ce qui distingue une pige de marchand de biens d’une simple recherche : une baisse de 8 % après 90 jours de diffusion dit quelque chose sur le vendeur qu’aucune annonce ne dit. Le sujet est détaillé dans la page pige immobilière pour marchand de biens.
La carte : 1 542 biens géolocalisés sur 1 544 dans la bêta, filtrables par score.
2. Mesurer la décote sur les ventes réelles, pas sur les annonces voisines
Un prix affiché n’est qu’une intention du vendeur. La seule référence fiable est le prix auquel les biens comparables se sont réellement vendus : c’est la base DVF (demandes de valeurs foncières), publiée par l’administration fiscale à partir des actes notariés. Scout MdB retient pour chaque bien les ventes comparables dans un rayon donné, calcule le prix au m² pondéré par la récence, la médiane, l’intervalle P25 à P75 et la liquidité (ventes par an), puis affiche l’écart entre le prix demandé et cette référence.
Deux détails comptent en pratique. D’abord, un comparable aberrant (vente de garage, lot atypique) peut être exclu d’un clic et le score se recalcule immédiatement. Ensuite, la référence DVF est confrontée à un prix juste estimé par l’IA à partir des photos et de la description : quand les deux disent la même chose, la décote est robuste. Le fonctionnement complet est décrit dans DVF, les prix réels au service du marchand de biens.
Référentiel de prix : annonce, DVF notariés, offre cible, revente cible.
3. Lire le PLU, le cadastre et les risques avant la visite
La marge d’un marchand de biens vient rarement du seul rafraîchissement. Elle vient d’une extension, d’une surélévation, d’une division de parcelle ou de lot, d’un changement d’usage. Autant de possibilités qui se lisent dans le plan local d’urbanisme : zone, emprise au sol maximale, hauteur, coefficient de pleine terre. Scout MdB rattache chaque bien à sa parcelle cadastrale (473 biens rattachés dans la bêta), affiche la surface de parcelle et les parcelles voisines, et remonte les règles PLU disponibles (1 228 biens documentés). Les risques Géorisques (radon, BASIAS, inondation) sont affichés au même endroit, pour éviter la visite inutile.
Ces informations sont reprises dans l’axe « urbanisme » du score (15 points) et dans le scénario 2 de la simulation, celui qui chiffre une extension. La justification est écrite en clair : « PLU U : zone urbaine, extension possible, parcelle cadastrée 1 550 m² ».
4. Capter les signaux faibles : texte des annonces, photos, BODACC
Un logiciel de marchand de biens sert aussi à repérer ce que le vendeur ne met pas en avant. Scout MdB qualifie 16 signaux en six familles : vue (mer, dégagée, vis-à-vis), extérieurs (jardin, terrasse, piscine), état (à rénover, travaux lourds), appartement (dernier étage, ascenseur, cave), potentiel (combles, extension, division) et vendeur (succession ou indivision, vendeur pressé, négociable, annonce brève, baisse de prix). Sur le département pilote, 6 016 signaux ont été qualifiés, chacun avec sa source (texte de l’annonce, IA sur les photos, ou historique de prix). Un signal faux se corrige d’un clic et la correction est mémorisée.
La quatrième source de signaux ne vient pas des annonces : ce sont les publications légales du BODACC. Procédures collectives, dissolutions de SCI, ventes de fonds de commerce, immatriculations de sociétés immobilières : 7 617 événements ont été qualifiés en opportunités dans la bêta, tous issus du BODACC. Ils permettent d’identifier un bien avant qu’il ait une annonce. Le mode d’emploi est dans le BODACC pour un marchand de biens et dans off-market immobilier : les sources réelles.
5. Un score sur 100 qui s’explique axe par axe
Le score d’opportunité de Scout MdB additionne six axes : décote (25 points), potentiel (25), urbanisme (15), état (15), liquidité (10) et signaux (10). Chaque axe affiche sa note, sa barre et sa justification. Un bien noté 89 sur 100 dans la bêta obtenait par exemple 25 en décote (« décote exceptionnelle 42,5 % vs prix juste IA »), 25 en potentiel, 15 en urbanisme, 13 en état, 9 en liquidité (« secteur liquide 9,3 ventes par an ») et 2 en signaux. On voit tout de suite pourquoi il monte et où il faudra vérifier.
Deux règles ont guidé cette conception. Le score ne remplace pas la visite : il classe la file de travail. Et les poids s’ajustent : chaque bien validé ou écarté (avec motif) nourrit l’apprentissage de vos préférences, sans être partagé avec les autres comptes.
Le score se lit axe par axe. Aucune boîte noire.
6. Chiffrer l’opération et le prix d’achat maximum
Un logiciel de marchand de biens sans calcul de marge est un moteur de recherche. Scout MdB propose sur chaque fiche deux scénarios : rénovation seule et rénovation avec extension. Chacun affiche la durée, le budget travaux (à partir d’une grille à quatre niveaux, 2 000, 3 000, 4 500 et 6 000 euros par m², modifiable), le prix d’achat plus frais, le coût total, la revente nette et la marge nette en euros et en pourcentage. Les hypothèses par défaut sont visibles et modifiables : frais de notaire 7,5 % ou frais réduits, portage 4,5 % par an, commission de revente 3 %, impôt sur les sociétés à 15 puis 25 %.
Le montant maximal d’achat (MAO) suit la règle des 70 % : 70 % de la valeur après travaux, moins les travaux, avec une variante à 65 % pour les marchés tendus. Le même moteur est accessible sans compte dans le simulateur de marge marchand de biens. Les résultats sont indicatifs et à valider avec votre expert-comptable, notamment pour la TVA sur marge et l’impôt.
Deux scénarios, hypothèses affichées, MAO à 70 % et 65 %.
7. Suivre le pipeline, de la qualification à la revente
Les biens validés entrent dans un portefeuille en kanban à sept étapes : à qualifier, visite, offre envoyée, compromis, acte signé, en travaux, revendu. Chaque colonne affiche le nombre de biens et le volume en euros. On glisse une carte pour changer d’étape, on note un bien, on note et on clôture un deal, on exporte la fiche en PDF pour un associé ou une banque, et le pipeline complet en CSV. Rien de plus, et c’est voulu : le logiciel doit tenir dans une journée de marchand de biens, pas la remplir.
Le kanban : nombre de biens et volume par étape.
8. Ce que le logiciel ne fait pas
- Il ne publie pas d’annonces et ne remplace pas votre agent : c’est un outil d’achat.
- Il n’agrège pas les ventes aux enchères ni les biens SAFER : ces sources ne sont pas dans le produit aujourd’hui.
- Il ne donne pas de conseil juridique ou fiscal : la simulation est un ordre de grandeur, à confirmer avec votre expert-comptable et votre notaire.
- Il ne garantit aucune marge : un score élevé est une priorité de visite, pas une promesse.
La bêta privée est ouverte sur un premier département pilote et s’étend dans l’ordre des demandes. Les tarifs prévisionnels et le détail des questions fréquentes sont publics. Pour comprendre le métier avant l’outil, commencez par le guide pour devenir marchand de biens.
9. Comment choisir un logiciel de marchand de biens
Cinq questions suffisent pour comparer les outils du marché, qu’ils soient pensés pour les agents (pige) ou pour les acheteurs professionnels. D’où viennent les annonces, et sont-elles dédoublonnées avec historique de prix ? Sur quoi la décote est-elle mesurée : sur des annonces voisines ou sur des ventes réelles DVF ? L’urbanisme est-il lu (PLU, cadastre, parcelle) ou seulement affiché en lien ? Le score s’explique-t-il axe par axe, et peut-on le corriger ? La marge se calcule-t-elle dans l’outil, avec les frais réduits, le portage et la commission, ou faut-il ressortir le tableur ? Scout MdB a été construit pour répondre oui aux cinq, sur un premier département, avant de s’étendre.