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Simulateur de marge marchand de biens : marge nette, TRI et prix d’achat maximum

Renseignez l’opération, lisez la marge. Le calcul suit la méthode des marchands de biens : prix de revient complet, revente nette d’honoraires, marge sur prix de revient, TRI simplifié, prix d’achat maximum. Résultats indicatifs, à valider avec votre expert-comptable.

Votre opération

Achat

Travaux

Portage et financement

Revente

Marge nette sur prix de revient

–

Renseignez un prix d’achat et un prix de revente.

–Marge nette (revente nette − prix de revient)
–Marge brute (avant portage et honoraires)
–Prix de revient complet
–TRI simplifié annualisé
–Prix d’achat maximum pour 20 % de marge
–MAO règle des 70 % (70 % de la revente − travaux)
Frais d’acquisition–
Travaux–
Agence et financement–
Portage–
Prix de revient–
Honoraires de revente–
Revente nette–
Marge nette–

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Le détail de cette simulation dans votre boîte, et l’accès anticipé à Scout MdB.

Tarif fondateur pour les 200 premiers. Un seul mail à l’ouverture.

Résultats indicatifs, hors impôt sur les bénéfices et TVA sur marge : à valider avec votre expert-comptable et votre notaire.

Comment le simulateur calcule la marge

Le simulateur suit la méthode courante des marchands de biens, celle qu’un banquier ou un associé s’attend à lire :

  1. Prix de revient = prix d’achat + frais d’acquisition + travaux + honoraires d’agence à l’achat + frais de financement + portage (coût mensuel × durée).
  2. Revente nette = prix de revente − honoraires de revente.
  3. Marge nette = revente nette − prix de revient. Elle est exprimée en euros et en pourcentage du prix de revient, la convention la plus fréquente ; le seuil usuel de 20 % vient de là.
  4. Marge brute = prix de revente − prix d’achat − frais d’acquisition − travaux, avant portage et honoraires. C’est le chiffre qu’on cite trop souvent seul.
  5. TRI simplifié = (revente nette ÷ prix de revient) élevé à la puissance 12 ÷ durée en mois, moins 1. Il annualise la marge sans tenir compte du calendrier des décaissements, ce qui suffit pour comparer deux opérations.
  6. Prix d’achat maximum pour 20 % de marge = (revente nette ÷ 1,2 − travaux − annexes − portage) ÷ (1 + taux de frais). C’est le prix à ne pas dépasser dans la négociation, à hypothèses constantes.
  7. MAO selon la règle des 70 % = 70 % du prix de revente − travaux. Règle empirique des marchands de biens, plus prudente ; l’application Scout MdB propose aussi une variante à 65 % pour les marchés tendus.

Les hypothèses par défaut, et pourquoi

Les frais d’acquisition sont préréglés à 2,5 % pour le régime marchand de biens : l’engagement de revendre dans les cinq ans ouvre droit à des droits d’enregistrement réduits, ce qui ramène le total des frais d’acte à environ 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % pour un particulier. Le régime et ses conditions doivent être confirmés avec votre notaire ; l’option « Classique » à 7,5 % permet de comparer. Le portage regroupe intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière et charges de copropriété : 400 euros par mois est un ordre de grandeur pour un petit appartement financé, à remplacer par votre échéancier. Les honoraires de revente à 3 % correspondent à un mandat d’agence courant ; mettez 0 si vous vendez en direct. La grille de travaux à quatre niveaux (2 000, 3 000, 4 500, 6 000 euros par m²) est celle de la fiche bien de Scout MdB ; l’article prix de rénovation au m² pour une revente détaille ce que chaque niveau contient.

Un exemple lu ligne à ligne

Achat 200 000 euros, frais marchand de biens 2,5 % (5 000), travaux 40 000, portage 12 mois à 400 euros (4 800), revente 320 000 avec 3 % d’honoraires (9 600). Prix de revient : 249 800 euros. Revente nette : 310 400. Marge nette : 60 600 euros, soit 24,3 % du prix de revient. TRI simplifié : 24,3 % (l’opération dure douze mois, le TRI égale la marge). Prix d’achat maximum pour tenir 20 % : environ 208 650 euros ; MAO à 70 % : 184 000 euros. Lecture : l’opération tient au prix affiché, mais la règle des 70 % suggère de négocier ; entre les deux, la marge de sécurité dépend de la fiabilité du devis travaux et du délai de revente.

Ce que la marge affichée ne contient pas

  • L’impôt : le résultat d’un marchand de biens en société est soumis à l’impôt sur les sociétés (15 % puis 25 % selon les tranches en vigueur) ; en nom propre, il relève des BIC. Le simulateur affiche une marge avant impôt.
  • La TVA sur marge, applicable dans certains cas de revente d’immeubles anciens par un assujetti, qui réduit la marge nette. Son application dépend de la situation du bien et de l’acheteur : question pour l’expert-comptable et le notaire, jamais pour un simulateur.
  • Les imprévus de chantier : prévoyez 10 à 15 % de réserve sur le poste travaux si le devis n’est pas ferme.
  • Le délai de revente : chaque mois de plus ajoute un mois de portage. Testez la durée à 18 mois avant de signer.

Le simulateur ne fait que chiffrer vos hypothèses. Le travail en amont, trouver un bien dont la décote est réelle, est celui de la pige et des ventes réelles DVF ; dans Scout MdB, la référence DVF sert de valeur de revente prudente et alimente automatiquement ces deux scénarios. Pour le cadre général du métier, voir le guide pour devenir marchand de biens.

Scénarios de marge dans Scout MdB : rénovation seule et rénovation plus extension, coût total, revente nette, marge nette, grille de coût des travaux, MAO

Dans l’application, les deux scénarios se remplissent depuis la fiche du bien.

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