Ce qu’est la base DVF
DVF, pour « demandes de valeurs foncières », est le fichier des mutations immobilières à titre onéreux publié par la Direction générale des finances publiques à partir des actes notariés et du cadastre. Pour chaque vente : la date, la nature de la mutation, le prix, l’adresse, la commune, la ou les parcelles, le type de local (appartement, maison, dépendance, local commercial), la surface réelle bâtie, le nombre de pièces, la surface de terrain. La base couvre la France hors Alsace-Moselle et Mayotte, elle est mise à jour deux fois par an et remonte à cinq ans glissants environ dans sa diffusion la plus courante. Elle est gratuite et libre de réutilisation.
Plusieurs applications DVF grand public permettent de la consulter par commune ou par parcelle. Elles répondent à la question « combien s’est vendu l’appartement d’en face ». Un marchand de biens pose une autre question : « à combien ce bien précis, dans son état, devrait-il partir, et quel écart avec le prix demandé ». Cela demande de construire des comparables, pas de lire une liste.
Lire DVF sans se tromper
Trois pièges attendent le lecteur pressé. Les mutations multi-lots : un prix unique pour un appartement, une cave et un garage vendus ensemble, parfois pour un immeuble entier réparti sur plusieurs lignes ; le prix au m² calculé naïvement est faux. Les ventes atypiques : ventes en viager, entre membres d’une famille, de lots de copropriété très petits, de terrains ; elles polluent la moyenne. Le délai : une vente publiée en avril reflète un compromis signé six à neuf mois plus tôt ; en marché baissier, DVF surestime, en marché haussier, elle sous-estime. Toute application DVF sérieuse filtre les deux premiers et pondère le troisième.
Construire les comparables
Un comparable est une vente du même type de bien, dans un rayon pertinent, à une date récente. Le rayon dépend de la densité : 300 mètres en centre-ville, 1 kilomètre en périphérie, la commune entière à la campagne. Le type de bien doit être le même (appartement contre appartement), la surface dans une fourchette raisonnable, et les ventes de dépendances seules exclues. Il reste ensuite à décider si un comparable atypique doit être gardé : c’est un jugement, et il doit pouvoir se faire d’un clic, avec recalcul immédiat.
108 ventes retenues, chacune exclusible d’un clic ; le score se recalcule.
Les indicateurs qui comptent
- Le prix au m² pondéré par la récence : les ventes des douze derniers mois pèsent plus que celles d’il y a quatre ans. C’est la référence principale.
- La médiane, moins sensible qu’une moyenne aux ventes extrêmes.
- L’intervalle P25 à P75 : la moitié centrale des ventes. Un bien dont le prix demandé sort de cet intervalle par le bas mérite une lecture attentive ; par le haut, une négociation.
- La liquidité, en ventes par an sur le périmètre : un secteur à 9 ventes par an se revend ; un secteur à 1 vente par an fait porter le risque de délai sur le marchand.
- Le nombre de ventes retenues : sous une dizaine de comparables, la référence est fragile et doit être dite fragile.
De la référence à la décote
La décote est l’écart entre le prix demandé au m² et la référence DVF, exprimé en pourcentage. Sur la fiche d’un bien de la bêta, on lit par exemple un prix demandé de 8 409 euros du m² et une référence DVF de 15 213 euros pondérée sur 28 ventes retenues en trois ans dans un rayon de 1 km, soit un écart de 44,7 %. Cet écart ne signifie pas encore une affaire : il faut expliquer pourquoi le bien est sous le marché (état, étage, vue, situation, vice caché possible) et le confronter à un second regard, ici un prix juste estimé par l’IA à partir des photos et de la description. Quand DVF et le prix juste racontent la même histoire, la décote est solide ; quand ils divergent, la visite tranche.
Prix annonce, DVF notariés, offre cible, revente cible : l’écart est la décote.
La décote pèse 25 points sur les 100 du score de Scout MdB. Elle alimente ensuite le calcul de marge : la référence DVF sert de valeur de revente prudente dans les scénarios, et donc de base au prix d’achat maximum. Le simulateur de marge reprend cette logique avec vos propres hypothèses.
Ce que DVF ne dit pas
- L’état du bien vendu : une vente à bas prix peut être un bien à rénover entièrement. D’où le croisement avec les photos.
- L’étage, l’exposition, la vue, l’ascenseur : DVF les ignore. Deux appartements identiques sur le papier peuvent valoir 30 % d’écart.
- Le meublé, les honoraires inclus ou non, les conditions particulières.
- Les ventes des six à neuf derniers mois, pas encore publiées, précisément celles qui décrivent le marché d’aujourd’hui.
DVF dans Scout MdB
Scout MdB intègre DVF sur chaque fiche : sur les 1 544 biens suivis dans la bêta, 1 391 disposent d’un bloc de comparables. Rayon, ventes retenues, prix au m² pondéré, médiane, quartiles, liquidité et écart sont affichés, avec le tableau des ventes et une case d’exclusion par ligne. La référence sert au score, à la simulation et au prix d’achat maximum. Elle est confrontée au prix juste IA et complétée par le PLU et le cadastre pour le potentiel. Le rôle de DVF parmi les autres sources est décrit dans le logiciel marchand de biens ; son usage au quotidien dans la pige pour marchand de biens. Pour aller plus loin sur les prix au m² de la rénovation, qui conditionnent la revente, voir prix de rénovation au m² pour une revente.