Ce qu’est le BODACC
Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales publie les actes enregistrés au registre du commerce et des sociétés : créations, modifications, radiations, ventes et cessions, procédures collectives, dépôts des comptes. Il est édité par la Direction de l’information légale et administrative et disponible en données ouvertes, annonce par annonce, avec le nom de la société, son numéro, son siège, le tribunal et le type d’acte. Il ne contient pas d’adresse de bien immobilier ni de prix : c’est un signal, pas une annonce.
Les types d’annonces utiles à l’immobilier
Sur la masse des publications, quatre catégories intéressent un marchand de biens :
- Procédures collectives (sauvegarde, redressement, liquidation judiciaire). Si la société détient des murs, un local, un immeuble, ils seront vendus par le mandataire ou le liquidateur, de gré à gré ou aux enchères, sous le contrôle du tribunal.
- Dissolutions de SCI. Une société civile immobilière n’a souvent qu’un actif : un bien. Sa dissolution ouvre une liquidation amiable au terme de laquelle le bien est vendu ou attribué. Le nom du liquidateur figure dans l’annonce.
- Ventes de fonds de commerce. Le fonds change de mains ; les murs, parfois, aussi, surtout quand le vendeur part à la retraite et détient les murs via une SCI distincte.
- Immatriculations de sociétés immobilières (SCI, sociétés de marchand de biens, foncières). Elles signalent un acheteur récent, donc un futur vendeur, ou un concurrent qui s’installe sur votre secteur.
Le reste (modifications de dirigeants, transferts de siège, dépôts de comptes) sert surtout à qualifier les sociétés déjà repérées : un transfert de siège d’une SCI, par exemple, précède parfois sa dissolution.
Ce que ça donne sur un département
Sur le département pilote de Scout MdB, la lecture automatisée du BODACC a qualifié 7 617 événements en opportunités, tous issus de cette seule source :
| Type | Nombre | Ce que ça annonce |
|---|---|---|
| Procédures collectives | 909 | Actifs immobiliers susceptibles d’être vendus par un mandataire |
| Dissolutions de SCI | 490 | Un bien à céder ou partager en liquidation amiable |
| Immatriculations immobilières | 1 099 | Nouveaux détenteurs, futurs vendeurs, concurrents |
| Ventes de fonds | 91 | Murs parfois à céder avec ou après le fonds |
| Autres événements | 5 028 | À trier : modifications, transferts, radiations |
Ces volumes montrent le problème : à la main, personne ne lit 7 600 annonces. Le tri par type, la détection des mots clés immobiliers dans l’objet social et le rattachement géographique font passer la liste de milliers à quelques dizaines de dossiers à regarder par semaine.
Lire une annonce BODACC en pratique
Une annonce de dissolution se présente ainsi : dénomination, forme (SCI), capital, siège, numéro d’immatriculation, greffe, puis la mention « dissolution anticipée » avec la date de l’assemblée, le nom et l’adresse du liquidateur, et le lieu où la correspondance doit être envoyée. Tout y est pour écrire : le destinataire, l’adresse, la date qui permet d’estimer où en est la liquidation. Une annonce de procédure collective donne le tribunal, la nature du jugement (ouverture de redressement, conversion en liquidation, clôture), le nom du mandataire ou du liquidateur judiciaire et, pour les liquidations, la date limite de déclaration des créances. Le mandataire est votre interlocuteur ; l’adresse de son étude est publique.
Deux réflexes accélèrent le tri. D’abord, filtrer sur les formes juridiques immobilières (SCI, SCCV, SARL de marchand de biens) et sur les codes d’activité liés à la location ou à la promotion. Ensuite, ignorer les annonces dont le siège est une domiciliation commerciale ou un cabinet comptable : la société ne détient rien à cette adresse, il faudra passer par les statuts. Sur les 5 028 événements classés « autre » dans la bêta, ces deux filtres éliminent l’essentiel du bruit.
À quelle fréquence, et sur quel périmètre
Le BODACC paraît chaque jour ouvré. Une lecture hebdomadaire suffit pour les dissolutions et les immatriculations, dont les délais se comptent en mois. Les procédures collectives méritent une lecture plus rapprochée quand vous suivez un dossier précis, la vente des actifs pouvant être décidée à une audience. Le périmètre utile est celui de vos communes cibles : le BODACC est national, mais un signal à 300 km ne vous sert à rien. Sur le département pilote, ramené aux dix villes où se concentrent les biens suivis, la liste hebdomadaire tient en une page.
Rattacher une annonce à un bien
Une annonce BODACC donne un nom de société et un siège. Trois croisements permettent d’aller jusqu’au bien :
- Le siège social et le cadastre : une SCI domiciliée à l’adresse d’un immeuble détient souvent cet immeuble. La parcelle donne la surface, les lots et les voisins.
- L’objet social et les comptes : « acquisition et gestion d’un immeuble sis … » est fréquent dans les statuts de SCI ; l’adresse y figure parfois en clair.
- Les ventes réelles DVF : la dernière transaction à cette adresse date et valorise le bien détenu, ce qui permet d’estimer une décote possible avant tout contact. Voir DVF, prix réels.
Que faire d’un signal BODACC
Un signal n’est pas une opportunité tant qu’il n’est pas chiffré. La séquence utile : vérifier le bien (cadastre, photos aériennes, PLU), estimer sa valeur après travaux à partir des ventes DVF, chiffrer deux scénarios et un prix d’achat maximum avec le simulateur de marge, puis écrire au liquidateur, au mandataire ou au dirigeant avec une proposition claire. Dans une procédure collective, c’est le mandataire qui organise la vente et fixe les modalités : une offre écrite, financée et rapide est ce qu’il attend. Dans une liquidation amiable de SCI, les associés sont libres ; la proposition doit leur simplifier la vie plus qu’elle ne les presse.
Limites et précautions
- Le BODACC ne dit pas qu’un bien est à vendre ; il dit qu’un événement rend une vente probable. Le taux de transformation est faible : c’est un jeu de volume et de rigueur.
- Le rattachement à un bien reste une hypothèse tant qu’il n’est pas confirmé par le cadastre ou le registre.
- La prospection de dirigeants et de liquidateurs est encadrée par le droit ; le rôle d’un outil s’arrête au signal.
- Une procédure collective a ses règles : rien ne s’achète sans le mandataire et le tribunal. En cas de doute, l’avis d’un avocat ou d’un notaire s’impose.
Le BODACC dans Scout MdB
Scout MdB lit le BODACC en continu sur les départements ouverts, qualifie chaque événement par type, extrait les mots clés immobiliers, géolocalise le siège quand c’est possible et présente le tout dans une liste d’opportunités off-market filtrable. Un événement rattaché à un bien suivi remonte dans l’axe « signaux » du score de ce bien. La logique d’ensemble est décrite dans off-market immobilier : les sources réelles et la place du BODACC parmi les autres sources dans le logiciel marchand de biens.