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Méthode
Calcul de rentabilité locative : brute, nette, nette d’impôt, et le regard du marchand de biens
La rentabilité locative est le chiffre le plus cité et le plus mal calculé de l’immobilier. Voici les trois niveaux de calcul, un exemple ligne à ligne, et l’usage qu’en fait un marchand de biens : non pour garder le bien, mais pour savoir à quel prix un investisseur le lui rachètera.
Rentabilité brute : le chiffre d’annonce
La rentabilité brute rapporte le loyer annuel hors charges au prix d’achat : loyer annuel ÷ prix × 100. Un appartement acheté 150 000 euros et loué 650 euros par mois affiche 7 800 ÷ 150 000 = 5,2 %. C’est le chiffre des annonces et des simulateurs en ligne. Il ignore les frais d’acquisition, les charges, la vacance, la fiscalité : il sert à comparer vite deux biens, pas à décider.
Rentabilité nette de charges
La rentabilité nette retire du loyer les charges non récupérables (charges de copropriété du propriétaire, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, gestion, provision pour travaux et vacance) et ajoute au prix les frais d’acquisition et les travaux initiaux. Formule : (loyer annuel − charges annuelles) ÷ (prix + frais + travaux) × 100. Sur l’exemple : charges 1 900 euros par an, frais d’acquisition 11 000, travaux 6 000 : (7 800 − 1 900) ÷ 167 000 = 3,5 %. L’écart avec le brut est la règle, pas l’exception : compter 1,5 à 2 points de moins.
Rentabilité nette d’impôt et cash-flow
La rentabilité nette d’impôt dépend du régime (micro-foncier, réel, meublé au réel avec amortissement, société à l’IS) et de la tranche du contribuable. Deux investisseurs achetant le même bien n’ont pas la même rentabilité nette-nette. Le cash-flow, lui, compare les encaissements aux décaissements réels, remboursement d’emprunt compris : un bien à 3,5 % net financé à 100 % sur vingt ans est le plus souvent en cash-flow négatif ; il faut 6 à 7 % de rentabilité brute, ou un apport conséquent, pour l’équilibrer. C’est ce chiffre, pas la rentabilité, qui décide si l’opération est tenable dans la durée.
Exemple complet
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 150 000 € |
| Frais d’acquisition (7,5 %) | 11 250 € |
| Travaux | 6 000 € |
| Coût total | 167 250 € |
| Loyer annuel hors charges | 7 800 € |
| Charges annuelles non récupérables | 1 900 € |
| Rentabilité brute | 5,2 % |
| Rentabilité nette de charges | 3,5 % |
Les seuils qu’on entend (« il faut 8 % brut », « 6 % net ») dépendent du marché : en zone très tendue, 3,5 % net avec une revente probable est accepté ; en petite ville, 8 % brut compense la vacance et la revente lente. Le chiffre ne vaut que rapporté au risque du secteur, que mesure la liquidité (ventes par an) plus que la rentabilité.
Le cas de l’immeuble entier
Pour un immeuble de rapport, le calcul change d’échelle mais pas de nature. Trois précautions supplémentaires. Les loyers en place ne sont pas les loyers de marché : un immeuble tenu depuis vingt ans par le même propriétaire a souvent des baux anciens, 20 à 30 % sous le marché, ce qui déprime la rentabilité affichée et cache un potentiel à la relocation. Les charges du propriétaire sont plus lourdes : entretien des communs, toiture, façade, chaufferie collective, sans copropriété pour les partager ; une provision de 10 à 15 % des loyers est un minimum. La vacance se lisse mieux sur huit lots que sur un seul, mais un lot vide sur huit, c’est 12,5 % du loyer. Enfin, un immeuble se vend en bloc à un investisseur (raisonnement par capitalisation) ou lot par lot après division (raisonnement par prix au m² DVF) : les deux valeurs diffèrent souvent de 20 à 30 %, et c’est cet écart qui fait l’opération de marchand de biens.
Le regard du marchand de biens
Un marchand de biens n’achète pas pour la rentabilité locative ; il s’en sert dans l’autre sens. Quand la revente d’un lot ou d’un immeuble se fait à un investisseur, celui-ci raisonne en rendement : il paiera au plus le loyer annuel divisé par le rendement qu’il exige. Un immeuble de 40 000 euros de loyers annuels dans un secteur où les investisseurs veulent 7 % brut se vend autour de 570 000 euros ; à 6 %, 667 000. C’est la valeur de revente par capitalisation, à confronter aux ventes réelles DVF du secteur : quand elle est plus haute, l’opération « acheter, remettre en location, revendre à un investisseur » a du sens ; quand elle est plus basse, mieux vaut revendre à la découpe à des occupants. Le sujet est développé dans immeuble de rapport : acheter en bloc, diviser, revendre.
La rentabilité sert aussi de test de sortie de secours : si la revente traîne, le bien loué couvre-t-il le portage ? Un lot rénové qui se loue à un rendement de 5 % brut sur le prix de revient paie ses intérêts en attendant l’acheteur ; un lot à 3 % non. Cette question est à poser avant l’achat, dans le simulateur de marge, en testant une durée de dix-huit mois.
Les erreurs de calcul les plus fréquentes
- Compter le loyer charges comprises au numérateur.
- Oublier les frais d’acquisition et les travaux au dénominateur.
- Prendre le loyer affiché dans l’annonce plutôt que le loyer de marché après vérification.
- Négliger la vacance : un mois par an, c’est 8 % du loyer.
- Comparer une rentabilité brute à une rentabilité nette annoncée par un autre vendeur.
Outils
Pour appliquer ces formules à un lot avec vos chiffres, l’outil calcul de rentabilité locative enchaîne brut, net et cash-flow après crédit. Un tableur suffit pour la rentabilité ; le vrai travail est de sourcer les bons chiffres : loyers de marché, charges réelles (procès-verbaux d’assemblée générale), taxe foncière, ventes réelles. C’est ce que réunit la fiche bien de Scout MdB, avec le prix au m² DVF et la liquidité du secteur ; pour le calcul de marge d’une opération d’achat-revente, le simulateur est en accès libre. Pour le cadre général : devenir marchand de biens.