Scout MdB
  1. Accueil
  2. Calcul de rentabilité locative

Outil gratuit

Calcul de rentabilité locative : brute, nette et cash-flow, avec vos chiffres

Prix, frais, travaux, loyer, charges, crédit : l’outil calcule la rentabilité brute, la rentabilité nette de charges rapportée au prix de revient complet, la mensualité et le cash-flow mensuel avant impôt. Résultats indicatifs, la fiscalité et le montage se valident avec votre expert-comptable.

Le bien et son financement

Acquisition

Loyer et charges

Crédit

Rentabilité nette de charges, sur prix de revient

–

Renseignez un prix d’achat et un loyer mensuel.

–Rentabilité brute (loyer annuel ÷ prix)
–Cash-flow par mois, avant impôt
–Mensualité de crédit, assurance comprise
–Prix de revient complet
–Loyer net annuel, charges et vacance déduites
–Capital emprunté
Prix de revient (prix + frais + travaux)–
Loyer annuel brut–
Vacance locative–
Frais de gestion–
Charges, taxe foncière, assurances–
Loyer net annuel–
Crédit sur un an (capital et intérêts)–
Assurance emprunteur sur un an–
Cash-flow annuel avant impôt–
Cash-flow mensuel–

Recevoir le calcul par mail

Le détail de ce calcul dans votre boîte, et l’accès anticipé à Scout MdB.

Tarif fondateur pour les 200 premiers. Un seul mail à l’ouverture.

Résultats indicatifs, avant impôt et prélèvements sociaux : la fiscalité (revenus fonciers, LMNP, société) change le résultat final et se valide avec votre expert-comptable.

Les trois calculs, dans l’ordre

  1. Rentabilité brute = loyer annuel hors charges ÷ prix d’achat. C’est le chiffre des annonces ; il ignore les frais, les travaux, les charges et la vacance. Il sert à trier vite, jamais à décider.
  2. Rentabilité nette de charges = loyer net annuel ÷ prix de revient complet, avec loyer net = loyer brut moins vacance, gestion, charges non récupérables, taxe foncière et assurances, et prix de revient = prix + frais d’acquisition + travaux. C’est le taux comparable d’un bien à l’autre, et celui que le simulateur affiche en grand.
  3. Cash-flow mensuel = loyer net mensuel moins mensualité de crédit (capital, intérêts et assurance emprunteur). Positif, le bien se porte seul ; négatif, il demande un effort d’épargne chaque mois, ce qui n’est pas forcément une mauvaise opération mais doit être su avant de signer.

La mensualité suit la formule classique du prêt amortissable à taux fixe : capital × taux mensuel ÷ (1 − (1 + taux mensuel) puissance moins le nombre de mois). L’assurance emprunteur est comptée en pourcentage du capital initial, comme la plupart des contrats groupe.

Les hypothèses par défaut, et pourquoi

Les frais d’acquisition sont préréglés à 8 % pour un achat dans l’ancien par un investisseur, ordre de grandeur des droits et émoluments détaillés dans le simulateur de frais de notaire ; un marchand de biens qui garde finalement un lot mettra le taux réduit, à condition de respecter son engagement de revendre pour les autres. La vacance à 4 % vaut deux semaines par an, hypothèse prudente sur un marché normal, optimiste sur une petite ville. La gestion à 0 suppose que vous gérez vous-même ; comptez 6 à 8 % en agence. Le loyer doit être celui du secteur, vérifié sur les annonces de location comparables et sur l’observatoire des loyers quand il existe, pas celui promis par le vendeur.

Un exemple lu ligne à ligne

Appartement acheté 150 000 euros, frais 8 % (12 000), travaux 15 000 : prix de revient 177 000 euros. Loyer 750 euros, soit 9 000 par an ; vacance 4 % (360), charges 600, taxe foncière 900, assurances 300 : loyer net 6 840 euros. Rentabilité brute 6,00 %, rentabilité nette 3,86 %. Apport 20 000, capital emprunté 157 000 à 3,5 % sur 20 ans : mensualité 911 euros, plus 39 euros d’assurance, soit 950 euros par mois. Cash-flow : 570 − 950 = −380 euros par mois avant impôt. Lecture : le bien est correct en rentabilité nette pour un marché de grande ville, mais il coûte 380 euros par mois ; pour équilibrer, il faudrait un prix autour de 92 000 euros à loyer constant, ou un apport bien supérieur. C’est exactement le genre d’écart que révèle une décote à l’achat, et que masque une rentabilité brute affichée à 6 %.

Ce que le calcul ne contient pas

  • L’impôt et les prélèvements sociaux : revenus fonciers au barème, micro-BIC ou réel en meublé, impôt sur les sociétés en SCI à l’IS. Selon le régime, le cash-flow après impôt peut différer de plusieurs centaines d’euros par mois. C’est la question à poser à l’expert-comptable, avec ce tableau en main.
  • Les gros travaux futurs (toiture, ravalement, chaudière) : provisionnez-les à part.
  • L’amortissement du capital : une part de la mensualité vous enrichit, ce que le cash-flow ne montre pas. Un cash-flow légèrement négatif avec un capital qui se rembourse n’est pas une perte.
  • La revalorisation du bien et la plus-value à la sortie, que personne ne peut promettre.

Le calcul ne vaut que par ses entrées : un loyer surestimé de 50 euros ou un poste travaux sous-évalué de 10 000 euros changent le verdict. La méthode d’un investisseur locatif exigeant consiste à vérifier le prix sur les ventes réelles DVF, les travaux avec une grille au mètre carré, et le loyer sur des baux comparables. L’article calcul de rentabilité locative d’un immeuble applique la même logique à un immeuble entier, avec le regard du marchand de biens qui compare garder et revendre ; le simulateur de marge chiffre l’autre sortie. Pour trouver les biens à passer dans cet outil, Scout MdB collecte les annonces d’un périmètre et y attache prix réels, signaux vendeur et historique de prix.

À lire ensuite