Licitation : définition
La licitation est la vente d’un bien détenu en indivision, faite pour en partager le prix entre les indivisaires. Le mot vient du droit romain (licitatio, l’enchère) et désigne encore aujourd’hui, dans le Code civil, la vente aux enchères d’un bien qui ne peut être commodément partagé en nature. En pratique, le terme s’emploie dans deux situations : la vente d’un bien indivis à un tiers, et la vente à l’un des indivisaires, qui rachète les parts des autres. Le principe qui la fonde tient en une phrase du Code civil : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
Quand y a-t-il licitation
- Après une succession, quand les héritiers ne s’entendent pas sur l’attribution d’un bien ou n’ont pas les moyens de racheter la part des autres. C’est le cas le plus fréquent.
- Après un divorce ou une séparation, pour le logement acquis en commun ou en indivision.
- Dans une indivision conventionnelle (achat à plusieurs), lorsque l’un des indivisaires veut sortir et que les autres ne rachètent pas.
Dans tous les cas, la licitation suppose que le partage en nature soit impossible ou déraisonnable : on ne coupe pas un appartement en trois. Elle est le préalable au partage : une fois le bien vendu, c’est le prix que l’on répartit.
La licitation amiable
Si les indivisaires sont d’accord, tout se passe chez le notaire. Soit l’un d’eux rachète le bien : le notaire établit l’acte de licitation faisant cesser l’indivision, avec la soulte due aux autres. Soit le bien est vendu à un tiers : la vente est une vente ordinaire (compromis, délais, financement), et l’acte est suivi du partage du prix. Le notaire peut aussi organiser une vente aux enchères volontaire, à la bougie ou en ligne, si les indivisaires souhaitent un prix de marché incontestable. La licitation amiable est rapide et peu coûteuse ; elle échoue dès qu’un indivisaire refuse de signer ou reste introuvable, ce qui conduit devant le juge.
La licitation judiciaire
À défaut d’accord, un indivisaire assigne les autres devant le tribunal judiciaire pour demander le partage. Si le bien n’est pas partageable en nature, le tribunal ordonne sa licitation par adjudication, fixe la mise à prix (souvent sur la base d’une expertise), et désigne le lieu de la vente : à la barre du tribunal, ou devant un notaire commis. Un cahier des conditions de vente est établi, la vente est publiée, une visite est organisée, et l’adjudication se déroule comme une vente aux enchères immobilières classique : consignation, enchères, surenchère possible dans les dix jours, paiement dans le délai fixé. Les indivisaires peuvent enchérir. Si personne ne se présente, le bien peut être adjugé au demandeur à la mise à prix, ou remis en vente sur une mise à prix abaissée.
La procédure est longue et pèse sur le bien : pendant un à deux ans, personne n’entretient un logement dont on ne sait à qui il reviendra. C’est un point que l’acheteur professionnel garde en tête au moment de chiffrer les travaux.
Droit de partage ou droits de mutation
La fiscalité dépend de qui achète.
- Un indivisaire d’origine (héritier, ex-époux, associé de l’indivision) rachète le bien : l’opération est un partage. Elle supporte le droit de partage, aujourd’hui de 2,5 % de la valeur nette du bien (taux ramené à 1,1 % pour les partages consécutifs à un divorce ou à une rupture de PACS), et non des droits de mutation à titre onéreux.
- Un tiers achète : c’est une vente. Les droits de mutation s’appliquent au prix, au taux de droit commun (environ 5,8 % dans la plupart des départements) ou au taux réduit si l’acquéreur prend l’engagement de revendre du régime marchand de biens. Le simulateur de frais de notaire compare les deux.
S’ajoutent les émoluments du notaire, les frais de procédure et de publicité en cas de licitation judiciaire, et les honoraires d’avocat. La qualification exacte (partage ou vente) et le taux applicable se vérifient avec le notaire avant de s’engager : un rachat de parts monté à la hâte peut coûter des droits de mutation là où un partage bien rédigé n’aurait supporté que le droit de partage.
L’intérêt pour un acheteur professionnel
Pour un marchand de biens, la licitation réunit trois caractéristiques utiles. Les vendeurs sont motivés : ils veulent sortir de l’indivision et toucher leur part, pas maximiser le prix à tout prix. Les biens sont souvent anciens et non entretenus, donc décotés et porteurs de travaux, ce qui est le cœur du métier. Enfin, la concurrence des particuliers est plus faible sur une adjudication que sur une annonce classique. En contrepartie, la visite est unique, le bien parfois occupé par un indivisaire, et le délai jusqu’à l’entrée en jouissance incertain.
La méthode ne change pas : valeur de revente prudente sur les ventes réelles DVF, travaux à la fourchette haute, frais complets, portage réaliste, et un prix plafond fixé la veille avec le simulateur de marge. Les licitations amiables ouvertes aux tiers se repèrent, elles, comme n’importe quelle vente de succession : par les notaires du secteur et par les signaux de off-market (indivision, succession, vendeur pressé) dans le texte des annonces.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre licitation et vente aux enchères ?
La licitation est un motif de vente : sortir d’une indivision. La vente aux enchères est un mode de vente. Une licitation judiciaire se fait par adjudication, donc aux enchères ; une licitation amiable peut se faire par une vente ordinaire chez le notaire.
Un indivisaire peut-il acheter le bien lors de la licitation ?
Oui. Il enchérit ou se porte acquéreur comme un autre, et s’il l’emporte, l’opération est traitée fiscalement comme un partage : il paie le droit de partage sur la valeur du bien et non des droits de mutation sur le prix. Le notaire calcule la soulte due aux autres.
Combien de temps dure une licitation judiciaire ?
De l’assignation à l’adjudication, il faut compter le plus souvent un à deux ans : le tribunal doit d’abord ordonner le partage et la vente, puis la procédure d’adjudication suit son calendrier propre, avec ses publications et son audience.
Où Scout MdB intervient
Scout MdB ne suit pas les licitations judiciaires en tant que telles : ces ventes se repèrent sur les publications d’annonces légales et les sites des barreaux, comme les autres ventes aux enchères. En revanche, les mots « succession », « indivision » ou « vente sur licitation » dans une annonce sont extraits comme signaux vendeur et pèsent dans le score du bien ; les prix de référence DVF et les scénarios de marge servent ensuite à chiffrer l’offre. L’outil aide à préparer l’achat d’un bien issu d’une indivision ; il ne remplace ni le notaire ni l’avocat.