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Simulateur de frais de notaire : droit commun ou droits réduits marchand de biens

Saisissez le prix, choisissez le régime, lisez le détail : droits d’enregistrement, émoluments du notaire au barème, contribution de sécurité immobilière et débours. Le simulateur affiche en permanence l’écart entre le droit commun et le régime marchand de biens. Estimation indicative, à confirmer par le devis du notaire.

Votre acquisition

Ajustements

Frais d’acquisition, en part du prix

–

Renseignez un prix d’achat.

–Total des frais pour le régime choisi
–Droits d’enregistrement et taxes
–Émoluments du notaire, TVA comprise
–Total en droit commun (4,5 %)
–Total en régime marchand de biens
–Économie du régime marchand de biens
Assiette des droits (prix moins mobilier)–
Droits d’enregistrement et taxes–
Émoluments du notaire (barème, HT)–
TVA sur les émoluments (20 %)–
Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)–
Débours et formalités–
Total des frais d’acquisition–

Recevoir le détail par mail

Le détail de ce calcul dans votre boîte, et l’accès anticipé à Scout MdB.

Tarif fondateur pour les 200 premiers. Un seul mail à l’ouverture.

Estimation indicative : le devis du notaire fait foi. Les conditions du régime marchand de biens (assujettissement à la TVA, engagement dans l’acte, délai de revente) sont à valider avec votre notaire et votre expert-comptable.

De quoi sont faits les frais de notaire

Ce que l’on appelle « frais de notaire » revient pour l’essentiel à l’État et aux collectivités. Le simulateur additionne quatre postes :

  1. Les droits d’enregistrement (taxe de publicité foncière ou droits de mutation) : une part départementale, une taxe communale de 1,2 % et des frais d’assiette prélevés par l’État sur la part départementale. Avec un département à 4,5 %, le total est de 5,81 % du prix ; les départements qui ont porté leur part à 5 % depuis avril 2025 sont à 6,32 % ; l’Indre, le Morbihan et Mayotte, restés à 3,8 %, sont à 5,09 %.
  2. Les émoluments du notaire, fixés par un barème national à quatre tranches : 3,870 % jusqu’à 6 500 euros, 1,596 % de 6 500 à 17 000, 1,064 % de 17 000 à 60 000, 0,799 % au-delà, plus la TVA à 20 %. Sur 200 000 euros, ils représentent environ 2 000 euros hors taxe. Le notaire peut consentir une remise sur la part des émoluments au-delà d’un certain montant ; le simulateur applique le barème plein.
  3. La contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 euros.
  4. Les débours et formalités : documents d’urbanisme, extraits cadastraux, état hypothécaire, publication, copies. Un forfait de 1 000 à 1 500 euros couvre les cas courants ; il est réglable dans l’outil.

Le mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, électroménager) et listé dans l’acte est déduit de l’assiette des droits, dans la limite de sa valeur réelle : sur 8 000 euros de meubles, l’économie approche 500 euros en droit commun.

Les droits réduits du marchand de biens

Un acquéreur assujetti à la TVA qui prend, dans l’acte, l’engagement de revendre le bien dans les cinq ans paie la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 %, soit 0,715 % avec les frais d’assiette, au lieu de 5,81 %. Les émoluments, la contribution de sécurité immobilière et les débours restent identiques. Sur 200 000 euros, les frais passent d’environ 15 400 euros (7,7 % du prix) à environ 5 200 euros (2,6 %) : une économie de l’ordre de 10 000 euros, qui va directement dans la marge de l’opération. Si la revente n’intervient pas dans le délai, le complément de droits est dû, avec intérêt de retard. Le guide pour devenir marchand de biens détaille le régime, la TVA sur marge et le statut ; le simulateur de marge reprend le taux choisi ici comme frais d’acquisition.

Le neuf, l’ancien, les cas particuliers

Un logement neuf ou un terrain à bâtir vendu par un assujetti est soumis à la TVA et supporte la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % : ce sont les « frais réduits » du neuf, qui ne concernent pas l’ancien. Les acquisitions par adjudication (ventes aux enchères) supportent les mêmes droits, auxquels s’ajoutent les frais préalables de vente et les émoluments de l’avocat. Un rachat de parts indivises entre héritiers ou ex-époux relève du droit de partage, non des droits de mutation : voir la licitation. Enfin, les frais d’agence ne sont pas des frais de notaire, et ne sont pas dans l’assiette des droits quand ils sont à la charge de l’acquéreur et mentionnés comme tels dans l’acte.

Un exemple lu ligne à ligne

Achat à 200 000 euros, sans mobilier, débours 1 200 euros. En droit commun à 4,5 % : droits 11 613 euros, émoluments 1 995 euros hors taxe et 399 euros de TVA, contribution de sécurité immobilière 200 euros, débours 1 200 euros : total 15 408 euros, soit 7,70 % du prix. En régime marchand de biens : droits 1 430 euros, tous les autres postes inchangés : total 5 224 euros, soit 2,61 %. Économie : 10 183 euros. Dans le même département passé à 5 %, le droit commun monte à 16 431 euros et l’écart avec le régime marchand de biens dépasse 11 000 euros.

Ce que le simulateur ne fait pas

  • Il ne connaît pas votre département : choisissez le taux dans la liste, ou demandez-le au notaire.
  • Il ne traite ni le prêt (frais de garantie, hypothèque ou caution) ni la négociation des émoluments.
  • Il ne vérifie pas votre éligibilité au régime marchand de biens : assujettissement à la TVA, rédaction de l’engagement, respect du délai relèvent du notaire et de l’expert-comptable.
  • Il ne calcule pas la TVA sur marge à la revente, ni l’impôt sur le résultat.

Pour l’étape suivante, chiffrer l’opération entière avec ce taux de frais, ouvrez le simulateur de marge marchand de biens ; pour trouver les biens à chiffrer, Scout MdB collecte les annonces, le BODACC et les prix réels DVF sur votre périmètre.

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