Simulateur de plus-value immobilière

Comment se calcule la plus-value imposable

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, tous deux corrigés. Le prix de cession est diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence à sa charge). Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition et des dépenses de travaux déductibles. C’est cette plus-value brute qui subit ensuite les abattements pour durée de détention, différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, avant application des taux : 19 % d’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, et une surtaxe de 2 à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 euros. Le notaire liquide l’impôt et le verse au Trésor le jour de la vente ; le vendeur reçoit le net.

Frais et travaux déductibles : forfaits 7,5 % et 15 %

Deux forfaits simplifient le calcul et sont souvent plus favorables que le réel. Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, émoluments, commission payée par l’acheteur) sont retenus pour leur montant réel justifié ou, au choix, pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat ; le simulateur applique ce forfait par défaut. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise sont déductibles sur factures ; si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d’achat peut être retenu à la place, sans avoir à prouver le moindre chantier. Le forfait travaux n’est pas ouvert avant cinq ans de détention, ce que le simulateur signale dans le détail. Les frais de vente, eux, viennent en déduction du prix de cession.

Abattements pour durée de détention

La durée se compte en années révolues depuis la date d’acquisition. Aucun abattement avant la sixième année. Ensuite le tableau ci-dessous s’applique ; l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.

Exemple : après 10 ans, l’abattement est de 30 % pour l’impôt sur le revenu (5 années à 6 %) et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (5 années à 1,65 %). Après 22 ans, il n’y a plus d’impôt sur le revenu, mais 72 % de la plus-value reste soumise aux prélèvements sociaux.

Surtaxe au-delà de 50 000 euros

Quand la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, après abattement, dépasse 50 000 euros, une taxe additionnelle s’ajoute : 2 % de 50 001 à 100 000 euros, 3 % jusqu’à 150 000, 4 % jusqu’à 200 000, 5 % jusqu’à 250 000, 6 % au-delà, avec un mécanisme de lissage sur les 10 000 premiers euros de chaque tranche pour éviter les effets de seuil. Elle s’apprécie par vendeur : en indivision ou en couple, chacun a son propre seuil de 50 000 euros. Le simulateur calcule la surtaxe pour un seul vendeur ; divisez la plus-value par le nombre de vendeurs pour vérifier si le seuil est franchi.

Résidence principale, secondaire, SCI, marchand de biens : régimes différents

La résidence principale est exonérée, dépendances comprises, si elle l’est encore au jour de la vente. La résidence secondaire et le bien locatif détenu en direct ou par une SCI à l’impôt sur le revenu suivent le barème ci-dessus. Une SCI à l’impôt sur les sociétés ne relève pas de ce régime : la plus-value est un résultat de société, calculé sur la valeur nette comptable après amortissements, ce qui donne des chiffres très différents. Le marchand de biens, enfin, n’est jamais dans le régime des particuliers : son gain est un bénéfice commercial, sans abattement pour durée de détention, et sa revente relève le plus souvent de la TVA sur marge. Le simulateur le signale et affiche seulement la plus-value brute comme ordre de grandeur de la marge, à valider avec l’expert-comptable. D’autres exonérations existent (première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi, prix inférieur à 15 000 euros, cession à un organisme de logement social, retraités et invalides sous conditions de revenus) : elles se vérifient avec le notaire.

Un exemple lu ligne à ligne

Résidence secondaire achetée 220 000 euros, revendue 320 000 euros après 8 ans, 2 000 euros de frais de vente, forfaits 7,5 % et 15 %. Prix de cession net : 318 000 euros. Prix d’acquisition majoré : 220 000 + 16 500 (frais) + 33 000 (travaux) = 269 500 euros. Plus-value brute : 48 500 euros. Abattement impôt sur le revenu à 8 ans : 18 %, base 39 770 euros, impôt 7 556 euros. Abattement prélèvements sociaux : 4,95 %, base 46 099 euros, prélèvements 7 929 euros. Pas de surtaxe (base sous 50 000 euros). Impôt total : 15 485 euros, soit 31,9 % de la plus-value brute ; net vendeur après impôt : 302 515 euros. Le même bien vendu par un marchand de biens qui l’aurait acheté 220 000 euros avec des droits réduits pour le revendre 320 000 euros douze mois plus tard ne verrait ni abattement ni barème : sa marge avant impôt se lit dans le simulateur de marge marchand de biens.

Questions fréquentes

Ce que le simulateur ne fait pas

• Il ne connaît pas votre situation : nombre de vendeurs, quote-part en indivision, exonérations particulières, non-résidence fiscale.
• Il ne calcule pas la plus-value d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, ni celle d’un bien reçu par donation ou succession (le prix d’acquisition est alors la valeur déclarée à l’acte).
• Il ne remplace pas le calcul du notaire, qui applique le barème en vigueur au jour de la vente et prélève l’impôt.
• Il n’applique pas le régime du marchand de biens : bénéfice professionnel et TVA sur marge se chiffrent avec l’expert-comptable.

Pour la revente d’une opération professionnelle, la marge et le TRI se lisent dans le simulateur de marge marchand de biens ; pour poser les frais d’acquisition au réel, le simulateur de frais de notaire les détaille ligne à ligne ; pour un bien conservé en location, le calcul de rentabilité locative complète le tableau.