Base DVF : la demande de valeur foncière
DVF signifie demande de valeur foncière. La base est produite par la Direction générale des finances publiques à partir des actes notariés et des données cadastrales, et publiée en open data depuis 2019. Chaque ligne décrit une mutation à titre onéreux : date, nature (vente, vente en l’état futur d’achèvement, adjudication, échange), prix, adresse, commune, référence de parcelle, type de local (maison, appartement, dépendance, local commercial), surface réelle bâtie, nombre de pièces principales, surface du terrain. La base couvre la France entière sauf l’Alsace, la Moselle et Mayotte, sur cinq années glissantes, et se télécharge commune par commune ou département par département. Elle est gratuite et réutilisable sous licence ouverte : c’est la matière première de tous les outils de prix réels, y compris l’application DVF de Scout MdB.
DVF par commune : ce qu’on y lit
La consultation par commune est la plus utile pour se faire une opinion sur un marché. Sur une commune moyenne, quelques centaines de ventes par an ; sur une grande ville, plusieurs milliers. On y lit d’abord le volume : combien de maisons et d’appartements se vendent chaque année, ce qui dit la liquidité du marché et donc le délai de revente probable. Ensuite la distribution des prix au m² par type de bien, dont la médiane est plus fiable que la moyenne, tirée par quelques biens atypiques. Enfin la tendance sur cinq ans, à lire avec prudence sur les petites communes où trente ventes de plus ou de moins changent tout. Un explorateur DVF par commune, avec médiane, nombre de ventes et dernières mutations calculés sur la donnée brute, est la suite naturelle de cette page ; en attendant, la consultation se fait sur le site officiel de la DGFiP ou dans un outil qui a chargé la base.
DVF par adresse : retrouver une vente précise
La recherche par adresse sert à deux choses. Vérifier le prix payé pour un bien précis : la mutation apparaît avec sa date, son prix et sa surface, ce qui permet de savoir ce qu’un vendeur a payé lui-même il y a trois ou huit ans, donc sa marge de négociation. Et retrouver les ventes de la rue ou de l’immeuble : pour un appartement, les mutations à la même adresse sont les meilleurs comparables qui existent, à condition de vérifier l’étage, l’état et l’époque. La base ne donne ni le nom des parties ni le numéro de lot ; le croisement se fait par surface et nombre de pièces. Quand plusieurs locaux sont vendus dans le même acte (appartement plus cave plus parking), le prix est celui de l’ensemble : il faut retirer les dépendances avant de calculer un prix au m².
Prix au m² médian par type de bien
Le bon indicateur d’une commune est le prix au m² médian par type de bien, sur douze à vingt-quatre mois, calculé après nettoyage : ventes de plus d’un local retirées ou séparées, surfaces inférieures à 9 m² écartées, prix hors bornes exclus, mutations en l’état futur d’achèvement isolées parce qu’elles portent la TVA et un prix de neuf. Le premier et le troisième quartile complètent la médiane : ils donnent la fourchette dans laquelle se placent la moitié des ventes, donc la marge d’erreur de toute estimation. Un bien annoncé au-dessus du troisième quartile sans raison visible est cher ; un bien sous le premier quartile mérite qu’on cherche pourquoi.
Comparer une annonce aux ventes réelles
La méthode tient en cinq gestes. Isoler les ventes de la même commune et du même type de bien sur les vingt-quatre derniers mois. Resserrer sur les surfaces proches, à plus ou moins 30 %. Calculer la médiane et les quartiles du prix au m². Ajuster pour ce que la base ne voit pas : étage, ascenseur, état, extérieur, exposition. Comparer au prix demandé : l’écart est la décote (ou la surcote) de l’annonce. Sur un marché où le prix affiché se négocie de 3 à 5 %, une annonce à 15 % sous la médiane DVF est un signal, pas une aubaine : il reste à comprendre pourquoi. La page consacrée aux prix réels DVF dans Scout MdB détaille les indicateurs et le passage de la référence à la décote ; le simulateur de marge transforme ensuite cette valeur de revente en prix d’achat maximum.
Ce que DVF ne montre pas
- L’état du bien, l’étage, l’ascenseur, l’extérieur, l’exposition : rien de qualitatif.
- Les ventes de moins de six mois à un an, publiées avec retard, et l’Alsace-Moselle et Mayotte, hors champ.
- Le détail d’une mutation à plusieurs locaux : un seul prix pour l’appartement, la cave et le parking.
- Le mobilier déduit de l’acte, la commission d’agence à la charge de l’acheteur, les travaux réalisés depuis.
- Les biens qui ne se vendent pas : DVF décrit les transactions conclues, pas les annonces retirées ni les prix refusés.
Questions fréquentes
La base DVF donne-t-elle l’adresse exacte du bien vendu ?
Oui pour l’adresse postale (numéro, voie, commune) et la parcelle cadastrale, non pour l’étage ni le nom des parties. Pour un appartement, plusieurs lots d’un même immeuble partagent la même adresse : la surface, le nombre de pièces et le nombre de lots de la mutation aident à isoler le bon.
À quelle fréquence DVF est-elle mise à jour ?
Deux fois par an, en avril et en octobre. Chaque publication couvre les ventes enregistrées jusqu’à environ six mois avant. La base contient les cinq dernières années glissantes en accès libre.
Pourquoi une vente n’apparaît pas dans DVF ?
Quatre causes fréquentes : la vente est trop récente (moins de six mois à un an) ; le bien est en Alsace-Moselle ou à Mayotte, hors du champ de la base ; il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement, d’un échange, d’un apport en société ou d’une donation ; ou la mutation a été exclue pour protéger la vie privée.
Comment utiliser DVF pour faire une offre d’achat ?
Retenir les ventes comparables (même commune, même type de bien, surface proche, moins de deux ans), calculer le prix au m² médian, ajuster pour l’état et l’étage, et comparer au prix demandé. L’écart entre les deux, c’est la décote ou la surcote de l’annonce ; l’offre se pose à partir de la valeur DVF ajustée, pas à partir du prix affiché.
DVF dans Scout MdB
Scout MdB charge la base DVF sur les départements suivis et calcule, pour chaque annonce agrégée, les comparables, la médiane et l’écart au prix demandé ; cette décote entre dans le score sur 100 de chaque bien. La page DVF, les prix réels dans Scout MdB décrit ce traitement et ses limites ; le guide du marchand de biens replace la lecture des prix réels dans le déroulé d’un premier achat.