Lire une annonce en net vendeur
Un bien affiché 250 000 € « honoraires inclus à la charge du vendeur » avec 4,5 % d’honoraires laisse 238 750 € au vendeur ; le même bien affiché 238 750 € « honoraires à la charge de l’acquéreur, 4,71 % » coûte à l’acheteur les mêmes 250 000 € mais des droits d’enregistrement calculés sur 238 750 €, soit environ 650 € de moins en droit commun. Pour le vendeur, les deux annonces sont équivalentes ; pour l’acquéreur, la seconde est légèrement moins chère ; pour le négociateur, seule compte la colonne « net vendeur », car c’est là que le vendeur mesure une offre.
Du net vendeur au reste en poche
Le notaire retient sur le prix le capital restant dû, l’indemnité de remboursement anticipé, la mainlevée d’hypothèque le cas échéant, l’éventuel impôt de plus-value, puis vire le solde. Un vendeur qui a acheté récemment avec peu d’apport peut découvrir un reste en poche très inférieur à ce qu’il imaginait ; c’est souvent la raison d’un prix affiché trop haut, et une information utile pour comprendre jusqu’où il peut descendre. Le simulateur de plus-value complète le calcul côté impôt, le simulateur de frais de notaire côté acquéreur.
Et pour le marchand de biens ?
Le net vendeur du particulier est le prix d’achat du marchand de biens. Le simulateur de marge le compare au prix de revente visé, moins travaux et frais, pour donner le prix d’achat maximum ; le prix au m² DVF de la commune fixe le prix de revente réaliste. Quand vous revendez à votre tour, vous serez du côté « vendeur » de ce calculateur, avec vos propres honoraires de commercialisation.
Questions fréquentes
Quelle différence entre net vendeur, prix FAI et prix de vente ?
Le prix FAI (frais d’agence inclus) est le prix affiché quand les honoraires sont à la charge du vendeur ; le net vendeur est ce prix moins les honoraires, la somme que le vendeur encaisse avant de rembourser son crédit. Quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce affiche le net vendeur et l’acquéreur ajoute les honoraires : les droits d’enregistrement se calculent alors sur le net vendeur, pas sur le total, ce qui fait quelques centaines d’euros de différence.
Qui paie les frais d’agence ?
Celui que le mandat désigne. Depuis l’arrêté du 10 janvier 2017, l’annonce doit indiquer si les honoraires sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, et leur montant en pourcentage du prix quand ils sont à la charge de l’acquéreur. Économiquement, ils sortent toujours du prix que l’acquéreur accepte de payer.
Comment un marchand de biens utilise-t-il le net vendeur ?
Pour lire l’annonce à l’envers : partir du prix affiché, retrancher les honoraires, et savoir ce que le vendeur touche vraiment. Une offre à 10 % sous le net vendeur, motivée par les travaux, se discute ; une offre exprimée sur le prix FAI perd le vendeur en route. Le simulateur de marge fait ensuite le calcul du prix d’achat maximum.
L’indemnité de remboursement anticipé est-elle toujours due ?
Elle est plafonnée à six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû (article L313-47 du code de la consommation), et n’est pas due en cas de vente liée à une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint. Le tableau d’amortissement et l’offre de prêt donnent le chiffre exact.
Ce calculateur tient-il compte de la plus-value ?
Non. L’impôt de plus-value du particulier se calcule dans le simulateur de plus-value immobilière, à partir du prix d’acquisition et de la durée de détention ; le marchand de biens, lui, est imposé sur son bénéfice et non sur une plus-value.
Sources
- Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (affichage des honoraires et de leur charge)
- Code de la consommation, article L313-47 (indemnité de remboursement anticipé : plafond et exonérations)
- Barème des émoluments du notaire (arrêté du 28 février 2020) et droits d’enregistrement : voir le simulateur de frais de notaire