Les trois régimes de TVA du marchand de biens
| Bien acheté | Revente | Base de la TVA | TVA des travaux |
|---|---|---|---|
| Ancien (plus de 5 ans), achat sans TVA, pas d’option | Exonérée (CGI 261 5 2°) | aucune | non récupérable |
| Ancien, achat sans TVA, option pour la taxation | TVA sur la marge (CGI 260 5° bis, 268) | prix de vente moins prix d’achat, TVA en dedans | récupérable |
| Neuf, terrain à bâtir, achat avec TVA déduite, ou remise à neuf | TVA sur le prix total (CGI 257) | prix de vente entier, TVA en dedans | récupérable |
L’option pour la marge se juge acquéreur par acquéreur : face à un particulier qui ne récupère pas la TVA, la TVA sur marge renchérit le prix affiché ou ampute la marge ; face à un professionnel qui la récupère, elle est neutre pour lui et vous rend déductible la TVA de vos travaux. C’est ce que le comparatif à trois colonnes affiche : la même opération, avec les mêmes droits d’enregistrement, dans les trois régimes.
Droits réduits à 0,715 % : la condition et le piège
La taxe de publicité foncière au taux réduit (article 1115 du CGI) suppose un acquéreur assujetti à la TVA et un engagement de revendre pris dans l’acte, tenu dans les cinq ans. Sur 200 000 € d’achat, l’écart avec le droit commun à 4,5 % dépasse 10 000 € ; le simulateur de frais de notaire détaille les lignes. Le piège est le délai : une opération qui traîne au-delà de cinq ans (permis refusé, marché gelé) rend les droits pleins exigibles avec intérêt de retard. Une opération de rentabilité se calcule donc avec la sortie, pas seulement l’entrée.
Ce que la marge de ce simulateur contient
Prix de vente hors TVA, moins prix d’achat, moins frais d’acquisition au régime choisi (droits, émoluments du notaire au barème, contribution de sécurité immobilière, 1 200 € de débours), moins travaux (TTC si la revente est exonérée, HT si elle est taxée), moins autres frais. Ni impôt sur les bénéfices, ni frais financiers si vous ne les avez pas saisis dans « autres frais », ni honoraires de revente si vous vendez en direct. Pour fixer le prix d’achat maximum qui laisse une marge donnée, le simulateur de marge fait le chemin inverse ; pour chiffrer les travaux, le calculateur de travaux ; pour connaître le prix de sortie, le prix au m² DVF de la commune.
Questions fréquentes
Quand un marchand de biens applique-t-il la TVA sur la marge ?
Quand il revend un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, ou un terrain à bâtir, dont l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (achat à un particulier, par exemple), et qu’il opte pour la taxation (article 260 5° bis du CGI). La base est alors la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (article 268), la TVA étant comprise dans cette différence. Sans option, la revente est exonérée (article 261 5 2°) et la TVA des travaux reste un coût.
Quand la TVA s’applique-t-elle sur le prix total ?
Pour un immeuble neuf (achevé depuis moins de cinq ans), un immeuble dont l’achat a ouvert droit à déduction, ou une revente précédée de travaux qui rendent l’immeuble « neuf » au sens fiscal (surélévation, remise à l’état neuf de la majorité des fondations, de la structure, des façades ou de l’ensemble du second œuvre, article 257 I 2 2° du CGI). La TVA à 20 % s’applique alors au prix entier, en dedans.
Que valent les droits à 0,715 % ?
Un marchand de biens assujetti à la TVA qui s’engage dans l’acte à revendre sous cinq ans paie la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % majoré du prélèvement pour frais d’assiette, soit 0,71498 % (article 1115 du CGI), au lieu de 5,09 à 6,32 % en droit commun. S’il ne revend pas dans le délai, il doit le complément de droits, avec intérêt de retard.
La marge affichée est-elle mon résultat imposable ?
Non. C’est une marge avant impôt sur les bénéfices, avant frais financiers non saisis et avant honoraires de gestion. Le résultat imposable dépend de votre structure (IS, IR, société de personnes) et de vos écritures. Ce simulateur ne remplace pas votre expert-comptable ni votre notaire, qui rédige l’engagement de revendre.
Puis-je enchaîner avec le calcul du prix d’achat maximum ?
Oui : le simulateur de marge marchand de biens part du prix de revente pour donner le prix d’achat qui laisse la marge visée, et le calculateur de travaux fournit la fourchette de travaux à saisir ici en hors taxes.
Sources
- CGI, article 257 (opérations immobilières dans le champ de la TVA, immeubles neufs)
- CGI, article 260 5° bis (option pour la taxation des livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans)
- CGI, article 261 5 (exonérations : immeubles achevés depuis plus de cinq ans)
- CGI, article 268 (TVA sur la marge : base = prix de vente moins prix d’achat)
- CGI, article 1115 (engagement de revendre : taxe de publicité foncière à 0,70 %)
- BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-20-10 : régime de la marge
- Barème des émoluments du notaire (arrêté du 28 février 2020) et taux des droits par département : voir le simulateur de frais de notaire