Ce que paie l’adjudicataire, poste par poste
| Poste | Base | Montant |
|---|---|---|
| Prix d’adjudication | enchère | 150 000 € |
| Émoluments de l’avocat poursuivant | barème A444-191, HT puis TVA 20 % | 2 991 € HT, 3 589 € TTC |
| Droits d’enregistrement et taxes | 5,80665 % du prix | 8 710 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % du prix | 150 € |
| Frais préalables taxés | cahier des conditions de vente | 5 000 € |
| Honoraires de votre avocat | libres, TTC | 2 400 € |
| Coût total | 169 849 €, soit 13,2 % de frais |
Le même achat en régime marchand de biens (0,715 %) coûte 162 212 € : l’engagement de revendre efface 7 638 € de droits. Le poste le plus mal anticipé reste les frais préalables : ils ne dépendent pas du prix mais de la procédure, et pèsent d’autant plus que l’adjudication est basse. Sur une mise à prix de 30 000 € adjugée 45 000 €, 5 000 € de frais préalables et 1 614 € d’émoluments TTC font déjà 14,7 % avant les droits.
Le calendrier de trésorerie
Avant l’audience : consignation de 10 % de la mise à prix (3 000 € au minimum) entre les mains de l’avocat, plus ses honoraires. Jour de l’audience : l’adjudication est prononcée, mais elle ne devient définitive qu’après dix jours sans surenchère du dixième. Dans les deux mois de l’adjudication définitive : paiement du prix, des frais taxés et des émoluments, puis publication du jugement au service de la publicité foncière et paiement des droits. Pas de condition suspensive de prêt : le financement doit être prêt avant l’audience. C’est ce calendrier qui fait de l’enchère un terrain de marchand de biens ou d’investisseur en fonds propres plus que d’acquéreur occupant.
De l’enchère à la marge
Le coût total est le prix d’achat à saisir dans le simulateur de marge ; ajoutez la fourchette du calculateur de travaux (les biens vendus à la barre sont rarement visités de l’intérieur avant l’audience) et comparez à la médiane de la commune dans le prix au m² DVF. Le retour d’expérience sur les enchères détaille comment lire un cahier des conditions de vente ; la licitation et la procédure collective suivent des règles voisines mais pas identiques.
Questions fréquentes
Qui paie les émoluments de l’avocat poursuivant ?
L’adjudicataire, en plus du prix. Ils sont calculés sur le prix d’adjudication au barème proportionnel de l’article A444-191 du code de commerce (par renvoi au barème des notaires) : 7,256 % jusqu’à 6 500 €, 2,993 % de 6 500 à 17 000 €, 1,995 % de 17 000 à 60 000 €, 1,497 % au-delà, hors taxes, plus la TVA à 20 %. Ils sont partagés entre l’avocat poursuivant et celui de l’adjudicataire, mais c’est bien l’acquéreur qui les règle.
Que sont les frais préalables taxés ?
Les frais engagés par le créancier pour arriver à l’audience : commandement de payer, procès-verbal descriptif de l’huissier, diagnostics, publicité légale, frais de cahier des conditions de vente. Leur montant est taxé par le juge et affiché dans le cahier des conditions de vente ; l’adjudicataire les rembourse en plus du prix. Le calculateur les prend tels quels : reportez le chiffre du cahier.
Faut-il consigner avant d’enchérir ?
Oui. L’avocat qui porte votre enchère doit présenter une consignation, chèque de banque ou caution bancaire, de 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 € (article R322-41 du code des procédures civiles d’exécution). Elle est restituée si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, et imputée sur le prix sinon.
Qu’est-ce que la surenchère du dixième ?
Dans les dix jours qui suivent l’adjudication, toute personne peut surenchérir d’au moins un dixième du prix (article R322-50 du CPCE). Une nouvelle audience a lieu et le bien repart à ce prix majoré. Tant que ce délai court, l’adjudicataire n’est pas sûr de son acquisition ; le calculateur affiche le prix minimal d’une telle surenchère.
Que se passe-t-il si je ne paie pas dans les deux mois ?
Le prix doit être versé dans les deux mois de l’adjudication définitive (article R322-56 du CPCE), faute de quoi il porte intérêt au taux légal, et le créancier peut faire remettre le bien en vente sur réitération des enchères (articles R322-66 et suivants) : l’adjudicataire défaillant reste tenu de la différence si le nouveau prix est inférieur. Le calculateur affiche les intérêts pour un retard saisi en mois ; la réitération, elle, ne se chiffre pas à l’avance.
Un marchand de biens peut-il obtenir les droits réduits sur une adjudication ?
Oui, aux mêmes conditions qu’une vente amiable : engagement de revendre pris dans le délai et forme requis, et statut d’assujetti à la TVA. Choisissez le régime « marchand de biens » dans le calculateur et faites valider le montage par votre avocat et votre expert-comptable.
Sources et barèmes
- Code de commerce, article A444-191 (émoluments de l’avocat en matière de saisie immobilière : renvoi au barème de l’article A444-102, en vigueur depuis le 1er janvier 2021)
- Arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires (barème 7,256 %, 2,993 %, 1,995 %, 1,497 %)
- Code des procédures civiles d’exécution, articles R322-39 (avocat obligatoire), R322-41 (consignation 10 %, minimum 3 000 €), R322-50 (surenchère du dixième), R322-56 (paiement sous deux mois), R322-66 (réitération des enchères)
- Taux de l’intérêt légal, 2e semestre 2026 : arrêté du 26 juin 2026 (6,84 % créancier particulier, 2,75 % autres cas)
- Isouard Avocats, « Taux des émoluments en matière de licitation et saisie immobilière » (grille commentée)