Prix au m² DVF : ce que la médiane dit, et ce qu’elle ne dit pas
Le prix au m² d’une commune n’existe pas en soi : il existe des ventes, chacune avec son étage, son état, son exposition. La médiane des ventes d’une année en donne le centre de gravité. Pour un investisseur ou un marchand de biens, la lecture utile est celle des quartiles : un bien à rénover se négocie sous le P25, un bien refait se revend vers le P75. L’écart entre les deux, rapporté au coût des travaux au m², décide de l’opération avant la visite. La page DVF prix réels détaille cette lecture ; le guide DVF explique la base elle-même.
La méthode, règle par règle
- Périmètre. Nature de mutation « Vente » uniquement : ni VEFA, ni adjudication, ni échange, ni expropriation.
- Type de bien. Maison ou appartement au sens DVF ; dépendances, locaux commerciaux et terrains ne sont pas comptés.
- Un logement par mutation. Une mutation qui porte deux logements ou plus (immeuble, lot de plusieurs appartements) est écartée : son prix global ne se répartit pas. Une mutation qui couvre deux communes aussi.
- Surface. Surface réelle bâtie de 9 m² au moins, 400 m² au plus pour un appartement, 600 m² pour une maison.
- Prix. Valeur foncière de 15 000 € au moins ; prix au m² entre 500 € et 25 000 €. Les cessions symboliques et les erreurs de saisie sortent.
- Agrégation. Par commune (code INSEE, communes fusionnées comprises), par type et par année de signature : nombre de ventes, médiane, P25, P75, prix médian, surface médiane. Évolution affichée à partir de 10 ventes sur chacune des deux années.
Résultat : 709 446 ventes retenues en 2023, 641 306 en 2024, 726 786 en 2025, sur 32 215 communes de 97 départements. En médiane nationale, un appartement s’est vendu 3 333 €/m² en 2025 et une maison 2 228 €/m², des chiffres qui n’ont de sens qu’une commune à la fois.
Comment s’en servir dans une opération
Un chiffre de commune sert à trois choses. Écarter une annonce dont le prix au m² dépasse le P75 alors que le bien est à rénover. Fixer un prix de revente cible réaliste, en général entre la médiane et le P75 pour un bien refait. Et documenter un dossier bancaire ou une négociation avec un chiffre public et daté. Le simulateur de marge prend ce prix de revente et en déduit le prix d’achat maximum ; le baromètre DVF classe les communes d’un département par prix et par évolution.
Les pages par commune : Alpes-Maritimes et Var
Pour deux départements pilotes, chaque commune de 30 ventes ou plus dispose d’une page fixe (médiane, quartiles, évolution 2023-2025, écart au département, communes voisines) : les 88 communes des Alpes-Maritimes (06) et les 120 communes du Var (83). Par exemple Nice, Cannes, Antibes, Toulon, Hyères et Fréjus.
Questions fréquentes
D’où viennent ces prix au m² ?
Des demandes de valeurs foncières (DVF), la base publique des ventes immobilières publiées par la DGFiP et diffusées par Etalab. Scout MdB a téléchargé les fichiers 2023, 2024 et 2025, retenu 2 077 538 ventes de maisons et d’appartements après filtrage, et calculé pour chaque commune la médiane, les quartiles et le nombre de ventes.
Pourquoi une médiane et pas une moyenne ?
Une moyenne est tirée vers le haut par quelques ventes de prestige et vers le bas par des ventes atypiques. La médiane coupe l’échantillon en deux moitiés : c’est le prix « typique » de la commune. Les quartiles P25 et P75 donnent la fourchette dans laquelle se trouve la moitié centrale des ventes.
Quelles ventes sont écartées ?
Les ventes en l’état futur d’achèvement, les adjudications et les échanges (nature de mutation autre que « Vente »), les mutations qui portent plusieurs logements ou plusieurs communes (un immeuble entier, un lot de garages avec appartement), les surfaces inférieures à 9 m² ou supérieures à 400 m² (appartement) et 600 m² (maison), les prix inférieurs à 15 000 € et les prix au m² inférieurs à 500 € ou supérieurs à 25 000 €.
Ma commune n’apparaît pas ou affiche peu de ventes : pourquoi ?
Trois cas. L’Alsace et la Moselle (57, 67, 68) ne sont pas dans DVF, qui repose sur la publicité foncière : le livre foncier local n’y est pas intégré. Mayotte n’est pas couverte. Enfin, une petite commune peut n’avoir aucune vente retenue une année donnée : l’outil l’indique et n’affiche pas d’évolution en dessous de 10 ventes.
Puis-je citer ces chiffres ?
Oui, avec la mention « Source : DVF, traitement Scout MdB » et un lien vers cette page ; le bouton « Copier le résultat » prépare la phrase. Les données DVF sont en licence ouverte ; l’agrégation est de Scout MdB.
Le prix au m² 2025 est-il complet ?
Le millésime téléchargé couvre les ventes signées de janvier à décembre 2025 telles que publiées par la DGFiP ; les publications tardives peuvent encore enrichir 2025 lors du prochain millésime. La page indique la date de traitement.
Sources et méthode
- Demandes de valeurs foncières géolocalisées (Etalab, DGFiP), millésime « latest » téléchargé le 16 août 2026, années 2023, 2024 et 2025
- Explorateur officiel DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr) pour retrouver une vente précise
- Traitement Scout MdB : agrégation par commune (code INSEE) et par type de bien, mise à jour prévue à chaque millésime DVF (avril et octobre)
Scout MdB rapproche automatiquement chaque annonce des ventes DVF de son secteur (comparables, décote, historique) : le logiciel marchand de biens présente cette brique.